看准时机、明晰政策，购房方可得心应手

2024/11/25 10:17:59    来源：焦作晚报

没有房地产业内人士的专业知识，也没有金融从业者的资金运筹能力，作为一个初次买房且短时间也不会二次置业的购房者，如何买到高性价比的房子呢？

找准市场低谷入场，以便获得更加真实的房价反馈。选择购房时机可参照“五率”指标，即经济增长率、按揭贷款利率、通货膨胀率、房屋销售率、房屋空置率。从宏观角度来看，当经济增长率保持在较高的水平，而银行的按揭贷款利率和通货膨胀率又处于相对低位的时候，应该是介入买房的最好时机。政府刺激房产市场的重大利好政策出台之初往往也是购房的黄金时机。从微观角度来看，当房屋的空置率处于高位，说明房屋的供给量增大，房价在一段时间内将处于调整状态，这时候购房就应该特别谨慎，最好等房价调整趋于稳定之后再买房不迟。当然，这个“五率”有点过于专业化，可以用更直观的方式来评判，那就是房地产政策的出台速度，多关注政策“组合拳”“多部门”等词语，这类词语往往是政府对楼市波动的关心和维稳抬升的动作。

认准房地产各种补贴切入时间。切入时间根据首付额度、贷款额度利率、税费补贴等进行判定。比如今年上半年的政策，其一，取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；其二，5年以下(含5年)和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%；其三，首套房最低首付款比例调整为不低于15%，二套不低于25%。直接把首付额度、贷款额度利率写入一揽子政策，可见此切入点从数据上看是恰当充分的。然后再反向分析一下，房地产市场中有没有出台过类似首付额度低于15%、利率是否低于2.35%和2.85%的情况，如果没有，这时入手是合适的。11月13日晚间，财政部、国家税务总局、住房和城乡建设部联合发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，其中，契税方面，首套房、二套房统一，将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米。增值税方面，针对已购买2年以上（含2年）非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。基本已把契税的空间拉至近20年最低值。

明晰购房流程也是很重要的一环。房产交易有几个关键时间节点，这些节点分别是房款支付时间、网签时间、交房时间等，就楼盘个案而言，一般在开盘或销售接近尾声的时候买房是比较划算的。房款支付对于买家来说尤其重要，意味着买家准备首付的时间是否充分，对于要置换的卖家来说，自己收到首付款的时间和自己另行购买房子的时间息息相关。网签意味着买家的第一笔房款已经支付，剩下的房款通常为银行贷款，这个时间周期为一个月左右，双方有充分的时间进行准备。

虽然专业核定更加准确，但是对于市场和项目的把控，也可以从更加通俗的角度切入，通过一些具体的方法，把买房各个环节具象化、货币化，让购房更得心应手。

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