一、二线与三、四线楼市：分化中的共生之道
□秦 秦

2026/1/12 10:53:27    来源：焦作晚报

　　2025年，全国房地产市场的结构性分化态势愈发鲜明。北京、上海、成都等核心一、二线城市凭借改善型需求释放与优质供给升级，土地市场溢价率持续走高，TOP20城市宅地出让金占全国比重升至68%；而多数三、四线城市却面临库存高企、交易低迷的困境，住宅库存去化周期长达28.6个月，远超健康区间的2.3倍。这种城市间的市场差异，既是城镇化进入稳定期的必然结果，也为三、四线城市房地产高质量发展提出了现实课题。

　　政策层面的精准施策，为缓解这种分化提供了制度保障。2025年以来，中央坚持“因城施策，分类指导”原则，形成供需两端协同调控体系。一、二线城市通过放宽限购限制、降低首付比例与房贷利率，激活改善型需求；针对三、四线城市库存压力，政策重点支持存量商品房收购转化为保障性住房，浙江、四川、山东等省份已发行780亿元专项债用于收购滞销楼盘，有效化解供需失衡矛盾。我市也推出房票安置、“以旧换新”等举措，通过地方特色政策助力市场止跌回稳，为三、四线城市提供了有益借鉴。

　　一、二线城市的市场热度，对三、四线城市形成了挑战与机遇并存的双向影响。从现实挑战来看，优质房企资源持续向核心城市聚焦，导致三、四线城市土地市场活跃度不足，2025年三、四线城市土地出让金同比下降19%，溢价率仅2.8%。同时，年轻人持续流向一、二线城市寻求发展机会，削弱了三、四线城市的购房需求基础，部分弱三、四线城市房价下跌明显，远郊盘沦为“不动产”。

　　但积极影响同样不容忽视。一、二线城市二手房“以价换量”提升了流通性，为返乡置业群体创造了条件。大量在长三角、珠三角工作的务工人员通过出售一、二线城市小户型，返乡购置改善房，为三、四线城市注入刚性需求。更重要的是，核心城市的“好房子”建设理念正向三、四线传导，山东淄博房企打造的“五恒”超低能耗建筑、4层低密社区等高品质产品，证明三、四线城市同样能做出一线水准的住宅，这种品质升级趋势正在破解同质化竞争困局。

　　对于三、四线城市而言，破解市场困境的关键在于找准差异化定位。一方面要坚持“去库存，控增量”，通过专项债收购存量房、扩大公积金支持力度等政策，精准对接本地刚需和返乡置业需求；另一方面要聚焦品质提升，在户型设计、绿色节能、物业服务等方面下功夫，打造贴合本地需求的产品体系。同时要警惕远郊盘、文旅盘盲目开发，重点布局城区核心地段的现房或准现房项目，增强购房者信心。

　　房地产市场的健康发展，需要一、二线与三、四线城市协同发力。一、二线城市应防范市场大起大落，通过增加保障性住房供给稳定预期；三、四线城市则需摆脱对增量扩张的依赖，转向存量提质增效的发展路径。唯有坚持“房住不炒”定位，深化因城施策，让不同层级城市的房地产市场都回归居住本质，才能形成全域协调发展的良好格局，为人民群众提供更优质的居住选择，为经济社会高质量发展筑牢支撑。

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