本报记者 王金伟
核心提示
2009年，中国消费者协会公布，在全国受理消费者投诉的案例中，房屋建材类投诉有3万余件，物业服务投诉呈上升趋势。值此3·15国际消费者权益日到来之际，本报筛选部分物管纠纷事例进行评析，希望业主增强维权意识，避免双方纠纷的发生。
业主装修押金退还难
市民陈先生在装修新房时向房地产公司缴纳了1000元装修押金。新房装修完毕后，房地产公司却以与物业公司签有前期物业服务合同为由，让陈先生向物业公司索要，而物业公司称房地产公司尚未向其足额支付装修押金，拒绝支付押金。随后，陈先生将房地产公司诉至法院。
根据我市房管部门的相关解释：装修保证金（押金）是向装饰装修企业收取用于加强住宅室内装饰装修管理，保证装饰装修工程质量和安全，维护公共安全和公众利益的押金，待装修工程结束，经验收合格后将全额退还。
关于房屋装修的问题，《物业管理条例》第五十三条明确规定：业主需要装饰装修房屋的，应当事先告知物业管理企业；物业管理企业应将房屋装修中的禁止行为和注意事项告知业主。很明显，业主对于装修事宜只需履行告知物业的义务，不需缴纳任何费用。
物业撤离后垃圾遍地
位于北环路附近某居民小区，由集体自建房和公司开发房两部分组成，该小区自从被物业公司接管后，因为管理问题双方矛盾不断，以致根本收不齐物业费，加上双方有很多利益纠纷和冲突，物业公司突然撤离，致使小区长时间无人管理，小区内垃圾遍地，荒草丛生。
收缴物业费为什么这么难？据了解，当前的许多物业公司和开发商之间存在着纷繁复杂的关系，一旦开发商销售时的承诺没有兑现，业主得不到满意答复，物业便很可能遭受池鱼之殃。
一位物业公司管理者的话颇具代表性：“按正常的市场交易规则，物业公司想挣钱，就得按照当初的合同约定诚实地向业主提供各种服务。业主如果对其服务不满意，也完全有权按照法定条件解除合同。但现实的情况是，业主购房时的前期物业合同已带有强卖性质，因为它是开发商指定给业主的，业主在买房子的时候只能无条件接受，之后业主与物业公司的纠纷则不可避免。”
众说纷纭看物管
针对业主和物业的纠纷，各地以成立业主委员会的办法加以解决。其实成立业主委员会说来简单，真正操作起来则困难重重。现在的小区多是商品房，居民分散购买，构成复杂，来自各个行业，如何召集起业主大会都是个问题。
对此，有市民认为，业主委员会的成立还要政府出面（可以制定相关的法律法规），委托给街道办事处或社区，把业主委员会成立起来，公开招标物业服务公司，签订公平详细的物业服务合同，规范物业公司的服务，构建和谐小区。
但也有市民对此提出异议。首先，由政府通包通揽，从现实看不切实际；其次，对于物业管理企业来说，公平自由的竞争环境更有利于企业自身的发展，有利于其提高服务水平；第三，对于业主来说，物业管理的市场化可以明确其在物业管理活动中的地位，充分行使业主作为住房所有者的所有权益与管理权益，享受高质量的服务。
市场经济的本质是竞争，只有竞争，才能把物业管理推向一个更新的境地。
慎签物管合同，避免发生纠纷
物业纠纷发生的原因很多，有专家认为，法律滞后是其中之一。2007年10月1日起施行的《物权法》对解决物业与业主纠纷具有巨大现实意义。不过，对于物业管理费标准、物业服务质量标准等规范问题，与《物权法》有关物业管理规定相衔接的《物业管理条例》还需进一步明确与细化，把一些原则性的规定变成可操作性的行政法规，更好地解决物业管理中的实际问题。
就目前实际情况，在业主和物业之间存在着一个最直接的约束手段，就是物业管理合同。而在实际运行中，这个最能体现业主与物业机构双方权利义务的文本，却往往被束之高阁。
据了解，很多新入户的业主在与物业签署合同时，并不仔细阅读条款，觉得只是走个过场，顺利拿到钥匙就万事大吉了。个别物业公司便钻了这样的空子，合同不规范、条款很含糊，为今后的物业纠纷埋下隐患。所以，业主在签订物业管理合同时，要格外谨慎，细读条款，尽量避免日后可能发生的纠纷。
